Rakennus- ja kiinteistöala on yksi syklisimmistä aloista. Ne ovat herkkiä työmarkkinoiden, hyödykkeiden hintojen ja varsinkin korkojen ja luotonsaannin muutoksille ja ne ovat tällä hetkellä paineen alla. Tilanne ei todennäköisesti parane vuonna 2024.
Asuntorakentajat kohtaavat säröjä
Asuntomarkkinat ovat kaksinkertaisen haasteen edessä sekä kysyntä- että tarjontapuolella. Korkojen nousu on johtanut kysynnän nopeaan heikkenemiseen, koska kotitalouksilla ei ole varaa ostaa asuntoja varsinkin, kun asuntojen hinnat ovat nousseet.
Tähän on lisättävä maailmanlaajuinen työvoimapula, joka eurooppalaisten yritysten mukaan oli suurin este rakentamiselle vuodesta 2021 vuoden 2023 loppuun. Tämä näkyy Yhdysvalloissa, jossa avoimet työpaikat rakennusalalla ovat lähes 30 prosenttia suuremmat kuin ennen pandemiaa ja Japanissa, jossa 60 prosenttia rakennusalan yrityksistä ilmoitti työvoimapulasta vuonna 2022 tehdyssä tutkimuksessa2.
Kaikki nämä tarjontapuolen ongelmat yhdessä korkojen nopean nousun kanssa kahden viime vuoden aikana ovat johtaneet rakennuskustannusten nousuun kaikkialla: materiaalien hinnat ovat nousseet, palkkapaineet ovat lisääntyneet ja rahoituskustannukset ovat nousseet voimakkaasti.
Korkeat korot luovat haasteita liikekiinteistöyrityksille
Liikekiinteistöyhtiöt, jotka toimivat pääasiassa muilla kuin asuntosegmenteillä, kuten teollisuus-, toimisto- ja vähittäiskauppa-alalla, ovat olleet erityisen herkkiä viime vuosien ongelmille. Vähittäiskauppa-alaa ovat haastaneet koronasulut ja lisääntynyt verkkokauppa, kun taas toimistomarkkinat sopeutuvat edelleen hybridityöskentelyyn siirtymiseen, mikä on johtanut toimistotilojen kysynnän vähenemiseen ja muuttumiseen. Vuoden 2023 ensimmäisellä neljänneksellä Yhdysvalloissa tyhjien tilojen osuus oli 20,2 %, mikä on korkein taso yli 15 vuoteen, ja Euroopassa se oli palannut vuoden 2016 tasolle 7,5 %:iin.
Korkeat korot luovat kiinteistöyhtiöille monia haasteita, joista ilmeisin ja välittömin vaikutus on sekä kiinteistökauppojen määrän että niiden kokonaisarvon väheneminen. Nykytilanteessa tämä on jo nähtävissä, sillä liikekiinteistöjen kauppamäärät ovat Euroopassa yli puolittuneet viime vuoden aikana ja ovat nyt alimmalla tasollaan sitten vuoden 2010. Tämän lisäksi korkokustannukset ovat nousseet nopeasti kahden viime vuoden aikana.
Näkymät vuodelle 2024: asuntojen hinnat laskevat kehittyneissä talouksissa
Kiinteistömarkkinat tasapainoilevat edelleen korkeiden korkojen ja rajallisen asuntotarjonnan välillä.
Vaikka asuntojen hinnat ovat sopeutuneet jonkin verran korkeampiin korkoihin, jatkuvat tarjonnan rajoitteet ovat pitäneet hinnat korkeina vuonna 2023 johtuen siitä, että potentiaaliset myyjät eivät ole halukkaita myymään alempaan hintaan.
Vuosi 2024 merkinnee käännekohtaa tässä tilanteessa ja ostajan näkökulmasta hintojen odotetaan laskevan useimmissa kehittyneissä talouksissa (34 % Saksassa, 31 % Japanissa).
Samaan aikaan haastava liikekiinteistömaailma pakottaa jotkut yritykset turvautumaan jyrkkiin toimenpiteisiin, kuten omaisuuden myyntiin. Siirryttäessä vuoteen 2024 liikekiinteistöjen hinnat ovat jo laskeneet 25 prosenttia huipputasostaan. On ollut useita esimerkkejä siitä, että merkittäviä rakennuksia on myyty yli 50 prosentin alennuksella, mikä korostaa sitä vaikeaa tilannetta, jossa jotkut yritykset ovat nykyisessä taloustilanteessa.
Vuonna 2024 odotamme vaihtelevaa kehitystä, jota auttaa keskeisten korkojen tervetullut lasku. Tässä tilanteessa on kuitenkin edelleen syytä huoleen. Osa nykyisestä velasta on jo sidottu kiinteisiin korkoihin ja uusien lainojen lainamarginaalit ovat alimmillaan yli vuosikymmeneen. Kriittinen kysymys onkin: ovatko odotetut koronalennukset riittäviä ja tehty riittävän ajoissa vahvistamaan markkinoita, jotka osoittavat heikkouden merkkejä?
Lataa tutkimuksemme saadaksesi lisää ennusteita ja vertaillaksesi rakennusalan riskiarvioita alueittain.
[1] Lähde: ECOFIN, Coface
[2] Lähde : Statista
